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龙湖地产-没有好故事,只有大事故!

作者:最优配资网
来源:http://www.21607.net
日期:2020-09-20 20:47
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龙湖地产-没有好故事,只有大事故!

  

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原创龙湖地产:没有好故事,只有大事故!

 

  “没有一个故事是好故事。”。

  这是龙湖集团董事长吴亚军在公司中期业绩会议上提出的观点。如果我们单独看表演,龙湖没有故事,它仍然是一个好故事。

  2019年上半年,龙湖实现合同销售额1056.2亿元,营业额385.7亿元,同比增长42.2%。毛利润同比增长24.9%,至125.8亿元,毛利率为32.6%。核心净利润47.0亿元,同比增长26.0%。

  半年销售额突破1000亿元,毛利润和净利润大幅增长。龙湖似乎正朝着“好故事”的方向发展。但就在这时,发生了一场“事故”。

  一位自称从长沙来到香港的龙湖业主兴奋地谈论着他和他身后的一群龙湖长沙业主的权益保护问题..。

  龙虎:没有“故事”,但有“事故”?。

  “我来了,我想问吴女士,你已经知道龙湖是长沙维权的代名词了吗?龙湖在长沙的房地产正毫无例外地捍卫自己的权利。”!

  "你知道龙湖的进气口和出气口只有50厘米吗?"。

  “吴女士,我非常佩服你。我听说你创建龙湖是因为你不满足于买房子。我不知道为什么会变成这样。真的,我不知道为什么会变成这样。我和龙湖沟通过多少次了……”。

  店主的抱怨让很多人想起了《大话西游》中的抱怨:“我以前和别人一起看月亮的时候都叫他们甜甜!现在新来的赢了老人,叫她牛太太!”要不是长沙的“牛女士”要去香港和吴女士谈很长时间,长沙的龙湖只能说是一直在赚钱。

  根据龙湖集团中期业绩报告,2019年1月至6月,公司在长沙的销售额为46.14亿元,在集团排名第八,销售额同比增长76%。

  这时,龙湖被权利所有者从头到脚浇了一盆冷水。如果我们查一下相关数据,就会发现龙湖在长沙没有质量问题是一个意外。

  以长沙龙湖为例,固山地块13年的底价仅为1440元/平方米,而晶丽城地块2016年的底价为5637元/平方米。然而,鼓山龙湖的平均价格约为8000元,而水晶荔城的平均价格仅为13000元左右。

  如果一个企业的毛利率得不到保证,其利润就无从谈起,这尤其适用于房地产公司。由于这个原因,几乎所有的房地产公司都会把控制毛利率放在非常重要的位置。

  但是,土地的成本在土地拍卖时就已经锚定了,建筑材料、劳动力和物流的成本只会逐年增加,房价会受到抑制,毛利率会受到挤压。在这个时候,如果你想讲一个“好故事”,你必须动动脑子..。

  当然,应该注意的是,业主对这件事并不完全正确。例如,根据今年5月1日实施的《JGJ住宅新风系统技术标准/T440-2018》,进风口和出风口之间的距离要求不小于60厘米。但在此之前,国家标准是50厘米,这是不令人信服的。

  至于业主所说的,我们没有看到用黑社会来压制业主的权益保护,我们也不敢胡说八道。

  尽管业主在建筑质量标准方面不够专业,但许多“牛女士”抱怨龙湖的房子存在质量问题,吴女士仍不得不背熟锅。

  长沙业主权益保护只是龙湖家园质量问题的一部分。据媒体报道,去年6月底,北京龙湖长城业主发现居民区出现多处道路裂缝、楼梯坍塌、墙面脱落。

  今年8月,一位自称是上海龙湖浦田二期业主的网友爆出消息,龙湖地产涉嫌虚假营销、奇怪的道路设计等问题。

  龙湖,生活变成了你讨厌的?。

  龙湖的成功与最初对质量的重视有很大关系,这也是业主们在演出会上激怒吴亚军的核心观点。龙湖总是把吴女士“不满足于买房子和自己做房地产”的励志行为说成是她的品牌故事。

  据媒体报道,早在2016年,在龙湖的一个微信群中,吴亚军曾经抱怨过龙湖的一个项目产品。

  当时她说:“刚才看到这个项目,我很失望。”这座建筑倒塌了,而且很粗糙。大厅很小。它本可以精致优雅,但从墙纸、线条和灯光来看,它并不整洁,风景也没有记忆。我不认为这种缺乏关注是这个城市的人们的审美,我也不认为这是成本的限制。许多细节都是由于水平和粗心造成的。

  龙湖的品质曾让嘲笑万科“产品质量粗糙、皮厚”的宋卫平赞不绝口。他曾经说过:“在全国的房企中,一栋房子的质量只能和绿城的一栋半相比,其中一半是星河湾的,另一半是龙湖的。”。

  现在我不知道宋卫平看到这些消息后是什么感觉。也许,鸡汤文本中这样一句金玉良言最适合当前的吴亚军。“最后,我们过着我们曾经讨厌的生活。”!

  房地产开发只有两种经营模式。一是恒大和碧桂园推出的高周转率模式。这种模式的开发和销售周期相对较短,资金利用率相对较高。

  另一种是龙湖曾经倡导的模式,龙湖地产-没有好故事,只有大事故!追求质量,进行长期投资。但相应地,运营资本成本将变得更高,企业利润将相应减少。自2012年以来,尽管龙湖地产每年都要宣传其对高营业额的坚持。但当时,龙湖仍然强调质量。

  然而,在2012年左右,万科提出了所谓的“5986”高周转率模式,即“征地5个月开始,9个月销售,第一个月销售80%,产品必须是60%的住宅”。

  我们都知道下面的故事。2015年前后,房地产企业收入突破1000亿,恒大和万科销售额迅速达到3000亿。甚至许多开发商开始实施更激进的“3456”模式,即“3个月开发,4个月开业,5个月资金转正,6个月资金撤出”。

  在房地产行业,失去规模意味着失去一切,所以吴亚军已经开始行动起来,尽管他谈论的是质量。2015年后,龙湖改变了以往的战略,开始疯狂收购土地,快速发展,高效发货。

  到2018年,龙湖的销售额已经超过2000亿元。今年上半年,龙湖实现合同销售额1056.2亿元,位居行业前十名,实现年销售目标2200亿元的48%。

  无论谁想“尽快保存”,最终的结果必然是质量的损失。难怪很多人认为吴亚军还是原来的吴亚军,但龙湖不再是以前的龙湖了。

  毕竟,如果我们甚至不想要总部的脸,我们可以想象它的衬里是怎样的。

  房地产行业的冬天即将来临?

  "当雪崩发生时,没有一片雪花是无辜的."。

  龙湖只是房地产行业的一个缩影。2018年,全国消费者协会组织了27,916起关于住房和建筑材料的投诉,比2017年增加了30%;房屋装修和物业服务投诉17352起,比2017年增长100.6%。

  今年上半年,有关建筑材料的投诉有14,343宗,有关房屋装修和物业服务的投诉有8,473宗。

  与投诉激增相对应,该行业正在萎缩。今年1-7月,全国住房企业征地面积同比下降29.4%,新增价值超过1000亿元的企业15家,同比下降2家。前十名房地产企业的销售门槛为1236.8亿元,同比下降14%。

  如果房地产调控政策让房地产企业伤心,那么收紧信贷政策就等于削减了底线。在今年6月的陆家嘴(600663)论坛上,中国保监会主席郭树清批评了房地产融资过度和挤压信贷资源的行为。

  7月底,央行召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会,要求各类银行控制房地产贷款投放,加强对“高杠杆”的“大型房企”融资行为的监管。

  没钱意味着土地征用减少。据中央参考研究所的数据,今年上半年,二级市场的土地收购金额为802.7亿元,同比仅增长5.3%,与2017年相比可谓微不足道。

  没有钱,没有土地,没有钱,整个行业陷入了恶性循环。因此,从某种程度上说,龙湖跑是为了加速它的周转,这是可以理解的,因为如果跑得慢一点,它可能会陷入泥潭。

  此外,自今年以来,许多大型房地产企业都经历了艰难时期。新城以41亿元出售了10个项目,华侨城转让了8次项目股权,世贸组织以80亿元收购了泰和至少11个项目,阳光100相继出售了两个项目的股权..。

  许多“小鱼”直接死亡。据《中国经济周刊》报道,自2019年1月以来,截至7月24日,全国至少有279家房地产企业在人民法院和其他地方宣布破产。

  然而,无论如何,产品的质量问题是不可原谅的。

  毕竟,市场条件有好有坏,调控政策不能一直这么紧。然而,如果品牌被打破了,你想用不同的名字重新开始吗?

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