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滨江集团多次投资土地王的债务,这一直受到启动投资计划资金的制约

作者:最优配资网
来源:http://www.21607.net
日期:2020-09-23 13:31
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滨江集团多次投资土地王的债务,这一直受到启动投资计划资金的制约

  

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滨江集团屡入股地王债务加重 受资金掣肘启跟投计划

 

  2018年上半年,杭州滨江房地产集团有限公司(滨江集团002244。深圳)达到405.5亿元。虽然距离实现1000亿元的年度目标还有一段距离,但房地产行业在下半年集中结算似乎并不困难。

  似乎一切都在按计划进行。但是,滨江集团上半年的股权销售额只有179.4亿元,尚未达到销售额的一半,“含金量”严重不足。

  自2016年以来,滨江集团明显加快了征地步伐。当年赢得12个地块,建筑面积约160.81万平方米,增长54.2%。2017年,滨江集团新增土地储备16处,总建筑面积220.45万平方米,同比增长37.1%。今年上半年,滨江集团新增12个土地储备,大大超过了2017年的趋势。

  随着土地储备的增加,滨江集团的债务越来越重。截至今年3月底,公司负债总额为504.67亿元,比2017年底增加65.83亿元。截至2016年底、2017年底和2018年3月底,滨江集团的负债率分别为68.24%、72.84%和75%,呈逐渐上升趋势。

  为了拓宽融资渠道,滨江集团设立了三种基金吸引员工入股。

  多次投资王迪项目。

  去年6月,滨江集团两次收购土地,总成本为41亿英镑。6月15日,滨江集团下属公司杭州宾兴企业管理有限公司以24,390.20元/平方米的底价和41.8%的溢价获得了储(2018)18号地块的国有土地使用权。仅一周之后,滨江集团就以13.51亿元赢得了湖州市太湖度假区长天洋单元TH-06-03-02地块。

  这只是滨江集团近年来征地的一个缩影。2017年9月,滨江集团与保利房地产开发有限公司、杭州越茂企业管理有限公司共同中标杭州正初[2017]59号地块,总成交价约60亿元,底价高达44460元/平方米,创下杭州当时住宅用地最高单价纪录。

  此外,滨江集团还两次投资信达地产在杭州的王迪项目。2016年5月,信达以123.18亿元赢得了杭州奥林匹克体育中心的一块土地,其在杭州总价中的王者地位从未动摇。2016年10月,信达推出滨江集团和融创。根据滨江集团当时发布的公告,信达、滨江集团和融创分别占50%、10%和40%。滨江集团向项目公司提供的资金援助不超过14亿元。2016年5月,滨江集团与信达签署合作协议,共同开发南兴单元B-02地块,滨江集团占20%的股份。该地块于2016年初被信达以34亿元的价格收购,相当于每平方米36680元的底价。

  频繁的土地收购和项目公司持股增加了滨江集团的债务负担。2015-2017年,滨江集团负债总额分别为312.95亿元、338.12亿元和438.84亿元。今年一季度,滨江集团新增债务65.83亿元,负债总额达到504.67亿元。

  截至2017年底,滨江集团仍有货币资金95.81亿元,较今年3月底的66.27亿元大幅减少近30亿元。据滨江集团称,主要原因是报告期内土地支付和项目投资等业务活动产生大量现金流出。

  根据联合信用评级的评估报告,截至2017年底,滨江集团共有10个在建项目,总建筑面积315.58万平方米,预计总投资386.42亿元,其中已完成303.30亿元,仍需投资83.52亿元。公司面临一定的资本支出压力。

  自2017年以来,滨江集团已赢得30多块土地,并将于2018年开工建设。届时,在建项目预计总投资将大幅增加,投资资金也将增加,这可能会进一步增加滨江集团的债务负担。

  今年一季度,滨江集团经营活动现金流出134.16亿元,是去年同期的5.7倍;经营活动现金流入30.96亿元,同比下降35.66%。因此,其经营活动的净现金流为负103.21亿元。同时,其投资活动产生的净现金流也是负的。为支持运营,滨江集团一季度融资112.07亿元。

  开始后续计划!

  为了拓宽融资渠道,滨江集团推出了后续投资计划。

  7月2日,滨江集团启动了《1000亿飞行幸福共享计划管理办法》,计划试行至2019年12月31日。根据该计划,将根据员工所在部门设立“万佳公司基金”、“海岸公司基金”和“集团总部基金”三个有限合伙基金。基金投资于万佳公司经营的项目和滨海公司经营的项目,投资金额按集团公司土地资金在项目公司相应投资中的一定比例计算,不超过10%。单一参与员工在项目公司中持有的股权比例不得超过1%。三项基金以认购相应股本和股东贷款的形式投资项目,按股权比例参与项目利润分红,并对股东贷款收取利息。

  适用于2018年7月1日前尚未开业且由本集团经营的项目,不包括杭州10%的预留土地项目;如果资金没有全部投入到项目中,集团可以使用,利息按7%计算。此外,该计划不适用于公司的董事、监事和高级管理人员。

  对此,柯指出,滨江集团试点的激励计划将这三只有限合伙制基金投资于公司的交易项目,将调动员工的积极性,形成利益共同体;其次,激励计划用于在当前融资环境紧张的情况下拓宽融资渠道,从而促进土地收购,加快项目建设和开放,缩短项目开发周期,为未来业绩冲刺打下良好基础。

  合作开发“踩了雷”。

  为了在没有资金限制的情况下大规模开发项目,滨江集团已经实施了合作开发战略。在2017年的16块新土地中,只有三块土地拥有100%的股权比例,其余的都等于或低于51%。在2017年主要出售和结算的14个项目中,只有3个项目拥有100%的股权比例。虽然销售面积达到88万平方米,但滨江集团的实际收入只有33.28万平方米。

  因此,滨江集团多次投资土地王的债务,这一直受到启动投资计划资金的制约2017年滨江集团虽然实现销售额615亿元,但股权销售额只有260亿元,还不到一半。同样,今年上半年,其销售额超过400亿元,而股权销售额仅为179.4亿元。

  滨江集团的合作发展模式并非一帆风顺。4月20日,滨江集团宣布,因项目未能推进,决定退出一年多前与安源控股共同开发的深圳市龙华区安丰工业区旧城改造项目,并要求安源控股偿还融资款共计11.6亿元本金。

  同时,由于安源控股未能提供令滨江集团满意的还款计划,滨江集团起诉了安源控股。

  这起事件引发了深圳证券交易所的调查。关于安源控股信托贷款的担保风险,滨江集团回应称,安源控股短期流动性相对紧张,不具备完成回购信托计划和短期偿还信托贷款的能力。但由于担保措施,滨江集团在深圳和昆明享有三个水电站和两个房地产的优先权,保守估计价值约为12.43亿元。上述优先权基本上可以涵盖违约债权和利息。

  记者向秘书长办公室发送了采访提纲,但截至发表之日,尚未收到任何答复。

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