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证监会启动公募REITs试点，推动基础设施投融资领域改革

　　4月30日，中国证监会和国家发展和改革委员会(NDRC)联合发布《关于推进基础设施领域房地产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》(以下简称《通知》)，标志着中国将正式启动基础设施领域REITs公开发行试点。

　　中国证监会表示，基础设施REITs是国际上流行的配资资产，流动性高、收益相对稳定、安全性强，能够有效盘活现有资产，填补现有金融产品的缺口，拓宽社会资本投资渠道，提高直接融资比例，提升资本市场服务实体经济的质量和效率。短期内，有利于广泛筹集项目资金，降低债务风险。这是稳定投资和弥补不足的有效政策工具；从长远来看，有利于完善储蓄投资机制，降低实体经济杠杆，促进基础设施投融资的市场化、规范化和健康发展。

　　从基础设施领域启动公募REITs试点。

　　公开发行的房地产投资信托基金是在证券交易所公开上市的标准化金融产品，通过证券化将具有持续稳定收入的房地产资产或利益转化为流动性强的上市证券。

　　在海外市场，房地产投资信托是成熟的金融产品，长期持有房地产资产，大部分产品收入用于分红。资产格式涵盖各种类型，如基础设施和商业地产。

　　近年来，我国在资产证券化实践中积累了大量的REITs私募案例和经验，为REITs公开发行的发展奠定了基础。结合我国现有的法律框架和监管实践，“公募基金+资产支持证券”模式已在REITs公开发行试点中采用，填补了我国金融产品的空白，是实施供给侧结构改革、增强服务实体经济能力的有力举措。

　　房地产投资信托基金在基础设施领域的试点公开发行是稳定投资、弥补不足的有效政策工具，不仅可以拓宽基础设施项目建设资金。

　　北京大学光华管理学院教授张峥表示，从基础设施领域开始试点工作有两个主要原因。

　　首先，基础设施投融资改革尤为迫切。房地产投资信托基金可以振兴大量现有资产，帮助防范地方债务风险，降低杠杆率，为新项目提供资本，并成为稳定投资和弥补不足的工具。同时，房地产投资信托基金可以通过市场化吸引社会资本参与基础设施项目，通过资本市场公开透明的定价机制促进基础设施建设的高质量发展。

　　其次，从中国的实践来看，我们应该选择成本最低、最有效的政策试点模式，同时也要考虑与国家其他相关政策的协调和配合，如房地产政策。在基础设施领域进行试点可以降低试点工作的复杂性。从基础设施领域出发，按照现有的法律法规框架，借鉴成熟海外市场的经验，经过广泛调查和深入研究，广泛听取各方意见，是一个合理合理的选择。

　　基础设施房地产投资信托基金试点侧重于六个关键领域。

　　具体而言，该通知对基础设施房地产投资信托基金试点项目有四项主要要求。

　　1.关注关键领域。优先支持京津冀、长江经济带、熊安新区、粤港澳大湾区、海南、长三角等重点地区，支持国家新区和有条件的国家经济技术开发区开展试点。

　　二是重点行业。优先支持基础设施产业，包括仓储、物流、收费道路等交通设施，水、电、热等市政项目，城市污水、垃圾处理、固体废物、危险废物处理等污染控制项目。鼓励信息网络等新基础设施以及国家战略性新兴产业集群、高新技术产业园区和特色产业园区开展试点。

　　第三，注重质量工程。基础设施房地产投资信托基金试点项目应具备以下条件。

　　1.项目权属清晰，项目投资管理、规划、环境评价和土地使用手续已按要求履行，项目已通过竣工验收。公私合作项目应符合政府和社会资本管理的相关法规，并有相应的收入！

　　2.具有成熟的经营模式和市场化运作能力，产生了持续稳定的收入和现金流，投资回报良好，具有可持续经营能力和良好的增长潜力。

　　3.发起人原权利人和基础设施运营企业信用良好，内控制度健全，持续经营能力强，最近3年无重大违法违规行为。基础设施运营商还应具备丰富的运营管理能力。

　　4.加强融资目的管理。发起人通过基础设施转让获得的原始权益资金的使用应符合国家产业政策，鼓励使用回收资金建设新的基础设施和公用事业，并重点支持短板项目，形成投资的良性循环。

　　《通知》还明确要求，发起人原权利人通过基础设施转让获得的资金使用应符合国家产业政策，鼓励将回收资金用于新基础设施和公用事业建设，重点支持短板项目，形成投资良性循环。

　　基金将通过线下查询的方式确定认购价格。

　　具体到基金层面，根据中国证监会和国家发展改革委关于推进基础设施领域房地产投资信托基金试点工作的安排，中国证监会起草了《基础设施证券投资基金公开发行指引》(以下简称《指引》)草案，对基金管理人和其他参与者的业绩要求、产品注册、股票发行、投资运作和信息披露等进行了规范。

　　《准则》共有45条，主要包括以下内容。

　　首先，明确产品的定义和结构。公开募集基础设施证券投资基金是指封闭式基金产品，其中80%以上的基金资产投资于单个基础设施资产支持证券，基础设施项目的全部所有权或特许经营权通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体获得。同时，积极运营和管理基础设施项目，以获得稳定的现金流，超过90%的可配资利润按要求配资给投资者。

　　二是明确管理人、托管人等机构主体的专业能力要求，充分发挥专业机构的作用，严格控制质量控制。例如，基金管理人应满足以下要求:成立三年，与dl共同设立基础设施基金投资管理部，至少有三名主要负责人具有五年以上基础设施项目运营或投资管理经验，其中至少有两名具有五年以上基础设施项目运营经验。

　　第三，明确基金份额的出售方式，借鉴海外成熟市场的经验，采用线下询价的方式确定基金份额的认购价格。公众投资者以询价方式确定的认购价格参与基金份额的认购。

　　四是规范基金投资管理和项目运营管理，明确基础设施基金投资运营、关联交易管理、收益配资、估值和信息披露要求，坚持“信息披露为中心”，确保信息公开透明，明确基金管理人责任，审慎勤勉地履行基础设施项目运营管理职责。

　　第五，加强监督管理。强化中国证监会对基金管理人、托管人及相关专业机构的监督管理职责，明确沪深交易所和行业协会的自律管理要求。

　　蓝晶金融裴丽蕊。

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